Nội dung bài viết
Orange County Register vừa đưa ra một phép thử đơn giản mà kết quả lại khá phũ phàng: nếu lãi suất vay mua nhà rơi xuống 0, thì giá nhà ở 11 vùng đô thị lớn của California vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của một người săn nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình.
Đây không phải phép tính để dự báo lãi suất sẽ về 0, vì điều đó gần như không thể xảy ra. Đây là một cách loại bỏ biến số để nhìn cho rõ phần còn lại.
Phần còn lại chính là giá bán. Lâu nay, mỗi khi thị trường nhà đất California hạ nhiệt hay nóng lên, câu chuyện thường xoay quanh Fed và mức lãi suất 30 năm.
Người mua chờ lãi suất hạ, môi giới hứa hẹn sẽ tái tài trợ sau, và ai cũng ngầm hiểu rằng chi phí vay là rào cản chính.
Phép thử của Register cho thấy ở 11 thị trường đó, ngay cả khi bỏ hẳn phần lãi ra khỏi bài toán, tiền gốc phải trả hằng tháng cộng với khoản đặt cọc ban đầu đã vượt quá thu nhập tiêu chuẩn. Điều này thay đổi cách đọc mọi tin tức về lãi suất.
Khi Fed giảm lãi, sức mua tăng thêm một chút, nhưng ở những vùng giá đã bỏ xa thu nhập, phần tăng đó thường bị hấp thụ ngay vào giá chào bán cao hơn vì có thêm người tham gia đấu giá. Người mua ở nhóm biên vẫn đứng ngoài, chỉ là với con số trên giấy tờ khác đi.
Một mảnh ghép khác đang siết thêm bài toán này là bảo hiểm. CalMatters lưu ý rằng bảo hiểm không chỉ là chuyện của chủ nhà, mà còn tác động tới chi phí thuê nhà, nguồn cung nhà ở và khả năng phục hồi sau thảm họa của California.
Với người mua, phí bảo hiểm là khoản bắt buộc nằm trong hồ sơ vay, nên khi nó tăng, khoản chi hằng tháng tăng theo mà chẳng liên quan gì tới lãi suất. Với người thuê, chi phí này đi vào giá thuê qua ngả chủ đầu tư.
Hai điểm cộng lại vẽ ra một bức tranh khá nhất quán: những đòn bẩy mà người mua nhà thường trông cậy, gồm lãi suất thấp và thời điểm thị trường thuận lợi, đang mất dần tác dụng ở phần lớn California, trong khi các khoản chi phí cố định lại đi lên.
Cả hai bài đều không nói về một cú sốc bất ngờ, mà về một mức nền đã dịch chuyển và có xu hướng ở lại. Với các gia đình người Việt đang cân nhắc mua căn nhà đầu tiên, ý nghĩa thực tế là nên tính toán dựa trên tổng chi phí sở hữu chứ đừng dồn hy vọng vào một chu kỳ lãi suất.
Bảo hiểm, thuế tài sản, phí hiệp hội và chi phí bảo trì cần được đưa vào bảng tính ngay từ đầu, chứ không phải xem như phần phụ. Còn nếu chờ lãi suất giảm để bước vào một trong 11 vùng đô thị nói trên, phân tích của Register cho thấy khoảng cách cần lấp không nằm ở chỗ đó.