Nội dung bài viết
Chào mừng bạn đến với CalMatters, phòng tin tức phi lợi nhuận duy nhất chuyên đưa tin về các vấn đề toàn tiểu bang ảnh hưởng đến tất cả người dân California. Đăng ký WeeklyMatters để nhận bản tóm tắt sáng thứ Bảy về những tin tức và bình luận mới nhất từ Golden State.
Câu chuyện này là một phần của California Voices, một diễn đàn bình luận nhằm mở rộng hiểu biết của chúng ta về tiểu bang và nêu bật những người dân California bị ảnh hưởng trực tiếp bởi chính sách hoặc sự vắng mặt của chính sách. Tìm hiểu thêm ở đây.
Arthur Gailes là nhà nghiên cứu tại Viện Doanh nghiệp Mỹ. Ủy ban Kế hoạch Thành phố Los Angeles đã họp vào tháng trước để xem xét đề xuất đẩy nhanh việc thực hiện Dự luật 79 của Thượng viện, một đạo luật của tiểu bang cho phép nhà ở trung và cao tầng gần các trung tâm trung chuyển.
Đề xuất này sẽ trì hoãn SB 79 cho đến năm 2030, thay thế nó bằng “Sắc lệnh thấp tầng” quy định đúng loại nhà ở không đúng chỗ. Cả thành phố và ủy ban đều nhận ra rằng L.A.
cần thêm nhà ở. Nhưng có một cơ hội nhà ở trị giá hàng tỷ đô la lớn hơn nhiều ở phía trước họ.
Theo nghiên cứu mới từ Trung tâm Nhà ở của Viện Doanh nghiệp Hoa Kỳ, Los Angeles có cơ hội thế hệ để hợp pháp hóa những ngôi nhà khởi đầu: chuyển đổi những ngôi nhà cũ dành cho một gia đình thành nhà phố, nhà cấp 4 hoặc khu phát triển lên tới tám căn nhà trên mỗi lô.
Việc hợp pháp hóa điều này sẽ bổ sung thêm khoảng 13.600 ngôi nhà mỗi năm, gần gấp đôi số lượng xây dựng nhà ở mới của L.A., mang lại giá nhà thấp hơn đồng thời tạo ra 9 tỷ USD doanh thu từ thuế bất động sản. Quá trình chuyển đổi này đã được tiến hành trong nhiều năm.
Trên khắp thành phố, những ngôi nhà dành cho một gia đình trị giá 1,1 triệu USD bị phá bỏ và thay thế bằng những ngôi nhà McMansions trị giá 3,1 triệu USD mà không có thêm nguồn cung. Hợp pháp hóa nhà khởi đầu không đẩy nhanh chu kỳ đó; nó thay đổi những gì được xây dựng.
Việc chuyển đổi bốn ngôi nhà sẽ tạo ra những ngôi nhà trị giá khoảng 1,2 triệu USD mỗi ngôi nhà, gần bằng một phần ba giá McMansion. Ngay cả khi nhà riêng rẻ hơn, tổng giá trị vẫn tăng.
L.A. đánh thuế khoản này, do đó doanh thu của thành phố tăng lên trong khi các gia đình phải trả ít hơn.
Đó là đặc điểm khác thường của việc hợp pháp hóa nhà ở ban đầu: Nó giải quyết các vấn đề về nguồn cung, khả năng chi trả và doanh thu cùng một lúc. Doanh thu tăng lên khi có nhiều lượt chuyển đổi, khoảng 182 triệu đô la trong năm đầu tiên, 9 tỷ đô la trong thập kỷ, 36 tỷ đô la trong 20 năm.
Nó giúp tài trợ cho quỹ chung, trường học và các dịch vụ quan trọng khác của thành phố. Ba yếu tố khiến cơ hội ở L.A.
trở nên quan trọng. Nguồn hàng dành cho một gia đình của nó đã cũ; người n...
e được xây dựng trước năm 1960. Thành phố đã mất hàng thập kỷ để ngăn chặn nguồn cung nhà ở ngày càng tăng.
Và đất đai thì đắt đỏ: ngôi nhà trung bình trị giá khoảng 1,1 triệu USD, phần lớn trong số đó là đất. Kết quả: gần 400.000 ngôi nhà dành cho một gia đình bị đóng băng theo thời gian trên mảnh đất trị giá cả gia tài.
Những ngôi nhà dành cho người mới bắt đầu gần như hoàn toàn là cơ hội cho một khu dân cư dành cho một gia đình, khiến cho địa lý của cuộc tranh luận về SB 79 của thành phố trở nên ngược lại.
Bang đã đúng khi cho rằng hệ thống giao thông công cộng có thể đáp ứng các tòa nhà cao hơn và chế độ theo quyền không có thủ tục hành chính của SB 79 có thể cung cấp hàng nghìn ngôi nhà mới (một ước tính: khoảng 4.200 ngôi nhà mỗi năm).
Ưu đãi đối với các tòa nhà thấp tầng của thành phố vừa quá nhiều vừa không đủ: mật độ nhiều hơn nhu cầu của L.A. với những ngôi nhà khởi đầu trên toàn thành phố, nhưng lại quá ít để xây dựng một cách có ý nghĩa gần các phương tiện giao thông công cộng.
Los Angeles được xây dựng trên những ngôi nhà khởi đầu. Từ năm 1921 đến năm 1930, thành phố đã cấp phép cho khoảng 220.000 ngôi nhà, khoảng một nửa trong số đó là nhà song lập, nhà ba tầng, nhà bốn tầng hoặc sân nhà gỗ một tầng.
Hai phần ba số nhà đó vẫn đứng vững. L.A.
không ngừng xây dựng chúng vì nhu cầu không còn nữa; chính sách liên bang, luật tiểu bang và quy hoạch thành phố bắt đầu... chính sách đơn vị nhà ở cần thiết với một công thức đơn giản: hợp lý hóa việc phê duyệt, cho phép theo đúng quyền, giảm phí và thời gian chờ đợi.
Kết quả là gần một phần tư số ngôi nhà mới ở L.A. kể từ đó đã là ADU.
Công thức tương tự được áp dụng cho những ngôi nhà mới bắt đầu sẽ tạo ra cơ hội lớn hơn nhiều. Los Angeles đang thiếu gần 500.000 ngôi nhà và đang đấu tranh với Sacramento để trì hoãn và giảm bớt công trình xây dựng mới gần các tuyến giao thông công cộng.
Trong khi đó, sự thay đổi lớn nhất và có lợi nhất dành cho bất kỳ thành phố nào đều nằm ngay trước mắt mọi khu nhà ở LA dành cho một gia đình.
Bằng cách hợp pháp hóa những ngôi nhà khởi đầu, thành phố có thể xây dựng thêm 136.000 ngôi nhà trong thập kỷ với giá thấp hơn và 9 tỷ USD sẽ tài trợ cho các dịch vụ quan trọng. Câu hỏi duy nhất là liệu thành phố có đón nó hay không.
Chúng tôi là CalMatters, người hướng dẫn tin tức phi lợi nhuận và phi đảng phái của bạn. Các nhà báo của chúng tôi ở đây để trao quyền cho bạn và sứ mệnh của chúng tôi tiếp tục là điều cần thiết.
Nhưng chúng tôi không thể tiếp tục làm điều này nếu không có sự hỗ trợ từ những độc giả như bạn. Hãy cho đi những gì bạn có thể hôm nay.
Gợi ý thực hành:
1. Theo dõi thông báo từ cơ quan địa phương tại California.
2. Kiểm tra nguồn chính thức trước khi chia sẻ lại thông tin.