Nội dung bài viết
Năm năm trước, vào tuần này, 98 người đã thiệt mạng khi khu chung cư Champlain Towers ở Surfside, Florida bị sập. Theo một báo cáo mới được công bố, thiết kế sai sót và xây dựng bị lỗi là nguyên nhân gây ra sự sụp đổ, thực tế là mất hàng tuần chứ không phải vài phút.
Kể từ thảm kịch Surfside, các đại gia thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac đã cập nhật các tiêu chuẩn phê duyệt chung cư.
Để mắt đến sự an toàn của tòa nhà và tính toàn vẹn của cấu trúc, các ưu tiên hàng đầu của các cơ quan là giải quyết vấn đề bảo trì trì hoãn, sửa chữa quan trọng, bảo hiểm phong phú và yêu cầu dự trữ ngân sách chặt chẽ hơn.
Cũng xem: Sự sụp đổ của tòa tháp Surfside gây ảnh hưởng đến HOAs của Nam California “Chi phí sở hữu vượt quá mức thế chấp và đánh giá HOA hàng tháng của họ,” Dawn Bauman, giám đốc điều hành của Community Associates Institute cho biết.
“Chi phí sở hữu có trách nhiệm bao gồm bảo trì, bảo trì phòng ngừa bao gồm tiết kiệm cho các bộ phận sửa chữa và thay thế trong tương lai.” Nếu HOA không đáp ứng hoặc duy trì các tiêu chuẩn, Fannie Mae sẽ thêm các hiệp hội vào “danh sách đen” của mình, một danh sách các cộng đồng chung cư không có khả năng hỗ trợ thế chấp, ngăn cản người đi vay có được khoản vay giá rẻ.
theo nguồn tài trợ thông thường. Một phát ngôn viên của Freddie Mac trước đây đã nói với tôi rằng Freddie không giữ danh sách đen hay bất kỳ danh sách nào về vấn đề đó, nhưng nó đã được Southern California News Group và các cơ quan truyền thông khác xác minh và đưa tin rộng rãi.
Bản đồ: Xem 700 cộng đồng chung cư ở California trong danh sách đen của Fannie Mae (tháng 3 năm 2025) Các lựa chọn thay thế cho người mua là không cần tài trợ (bán chỉ bằng tiền mặt) hoặc cái gọi là tài trợ chung cho căn hộ không bảo hành, thường yêu cầu trả trước ít nhất 10% và chịu lãi suất cao hơn tối thiểu 1%.
Ít người mua có đủ điều kiện hơn, ít khả năng tài trợ không bảo đảm hơn. Sự kỳ thị về ít lựa chọn tài chính hơn khiến ngay cả những người mua bằng tiền mặt cũng phải tạm dừng.
Ít lựa chọn tài chính hơn sẽ làm tổn hại đến giá trị bất động sản chung cư vì có ít sự cạnh tranh của người mua hơn. Có khoảng 150.000 hiệp hội chung cư trên khắp nước Mỹ.
Theo Bauman, California có 30.000 HOA. Có bao nhiêu căn hộ bị đưa vào danh sách đen?
Không ai biết vì Fannie Mae giữ bí mật với công chúng. Giờ đây, ngay cả những người cho vay cũng đã bị chặn truy cập vào danh sách trong khi trước đây họ có thể.
Điều đó không có ý nghĩa gì, đặc biệt là khi HUD cho phép người tiêu dùng truy cập vào dự án được FHA phê duyệt (hoặc không) cts. Và VA cũng cho phép công chúng truy cập.
Fannie Mae đã không trả lời câu hỏi của tôi về quy mô của danh sách đen chung cư. Người cho vay và thành viên hội đồng HOA có thể truy cập “Công cụ tìm trạng thái căn hộ” của Fannie Mae để tìm hiểu trạng thái hiệp hội cá nhân của họ.
Hầu hết các dự án chung cư đều nằm ở khoảng giữa và không có trạng thái (đã được phê duyệt hoặc chưa có sẵn). Đối với những điều đó, bạn cũng phải trải qua quá trình kiểm tra.
Điều đáng xấu hổ là nhiều người mua lần đầu sẽ bỏ ra 500 đô la để kiểm tra, 650 đô la để thẩm định và 500 đô la khác cho bảng câu hỏi và tài liệu HOA (tức là 1.650 đô la) chỉ để phát hiện ra rằng, trong nhiều trường hợp, khu phức hợp chung cư được coi là không đủ điều kiện để nhận tài trợ thông thường.
Trước khi đại lý của bạn viết một đề nghị cho bạn, hãy kiểm tra với người cho vay của bạn để xem HOA có được chấp thuận hoặc đưa vào danh sách đen hay không. Điều này không đảm bảo rằng bạn sẽ không ném tiền tốt vào tiền xấu.
Nhưng ít nhất nó làm giảm cơ hội. Nhiều vòng tiêu chuẩn khắt khe hơn sẽ diễn ra vào tháng 8 và tháng 1 năm 2027.
Đối với các đơn xin vay từ ngày 3 tháng 8 trở đi, người đi vay sẽ không còn đủ điều kiện để xem xét dự án chung cư có giới hạn hoặc hợp lý nữa.
Điều này có nghĩa là tốn nhiều chi phí hơn để có được tài liệu, nhiều câu hỏi hơn và được xem xét kỹ lưỡng hơn nhiều — ngay cả trên các cộng đồng được Fannie Mae phê duyệt.
Theo một trong những nguồn tin trong ngành của tôi, việc xem xét có giới hạn chỉ yêu cầu bằng chứng về bảo hiểm tiêu chuẩn và bảo hiểm trung thực. Và không có gì khác.
Gợi ý thực hành:
1. Theo dõi thông báo từ cơ quan địa phương tại California.
2. Kiểm tra nguồn chính thức trước khi chia sẻ lại thông tin.