Nội dung bài viết
Trong thập kỷ qua, sự khan hiếm là công cụ tiếp thị mạnh mẽ nhất của ngành nhà ở Hoa Kỳ. Càng có ít người mua thì việc tiếp tục đặt giá thầu càng cấp thiết hơn, ngay cả khi giá đạt mức cao kỷ lục.
Nhu cầu tăng cao do lãi suất thế chấp trong thời kỳ đại dịch thấp kỷ lục, gây ra các cuộc chiến đấu thầu và khiến giá cả tăng vọt, đè bẹp khả năng chi trả. Các ước tính gần đây về tình trạng thiếu nhà ở trên toàn quốc dao động từ 1,5 triệu đến 7,3 triệu căn.
Nhưng một kỷ nguyên mới có thể đang bắt đầu, trong đó sự thiếu hụt người mua chứ không phải nhà ở mới là đặc điểm nổi bật, theo một sách trắng mới của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp.
Theo Văn phòng Ngân sách Quốc hội, bắt đầu từ năm 2030, số ca tử vong ở Mỹ được dự đoán sẽ cao hơn số ca sinh, có nghĩa là nếu không có người nhập cư, hiện đang bị hạn chế bởi cuộc đàn áp của chính quyền Trump, thì dân số sẽ bắt đầu giảm.
Mike Fratantoni, nhà kinh tế trưởng của MBA và là đồng tác giả của bài báo cho biết: “Thập kỷ tiếp theo có thể sẽ khá khác biệt”. “Chúng ta đang chuyển từ thời kỳ hình thành hộ gia đình nhanh chóng sang thời kỳ chậm lại”.
Triển vọng đó còn lâu mới chắc chắn do có tất cả các biến số, chẳng hạn như chính quyền tương lai có thể quyết định mở rộng làn sóng nhập cư. n và một thị trường lao động mạnh mẽ hơn có thể thúc đẩy thu nhập hộ gia đình.
Hiện tại, khả năng chi trả vẫn là hạn chế lớn nhất của thị trường. Nhiều thanh niên không có tiền để mua nhà và ở một số thành phố, họ phải vật lộn để thuê nhà mà không có bạn cùng phòng hoặc sự giúp đỡ tài chính từ gia đình.
Khả năng chi trả đã trở thành một lời kêu gọi tập hợp lớn đến mức nó đã thu hẹp sự chia rẽ chính trị. Tháng trước, Đảng Cộng hòa và Đảng Dân chủ đã làm việc cùng nhau để thông qua dự luật nhà ở lưỡng đảng nhằm giải quyết tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ và giảm chi phí cho người mua và người thuê nhà.
Số phận của dự luật không chắc chắn sau khi Tổng thống Donald Trump đột ngột hủy bỏ việc ký kết. Tuy nhiên, các động lực thúc đẩy thị trường nhà đất trở nên điên cuồng hiện đang đảo ngược.
Tỷ lệ thế chấp, ở mức giữa 6%, không có khả năng sớm quay trở lại mức dưới 3% vào cuối năm 2020. Tỷ lệ sinh của đất nước đã giảm xuống mức thấp kỷ lục.
Những người thuộc thế hệ bùng nổ dân số, những người già nhất trong số họ đã 80 tuổi, sẵn sàng bắt đầu bổ sung thêm nguồn cung khi họ giảm quy mô hoặc chết đi.
Ngoài ra, việc nhập cư bị hạn chế nghiêm ngặt và các vụ trục xuất đã làm giảm một nửa lượng di cư quốc tế ròng vào năm 2025 và thậm chí có thể còn nhiều hơn trong năm nay.
Nhiều nhà xây dựng hiện có quá nhiều hàng tồn kho, đặc biệt là ở Sun Belt st các công ty như Texas, Arizona và Florida, nơi họ hoạt động tích cực nhất. Số lượng căn hộ chung cư hoàn thiện đạt mức cao nhất trong 38 năm vào năm 2024, tràn ngập thị trường ngay khi nhu cầu đang hạ nhiệt.
Theo báo cáo của MBA, tỷ lệ chỗ trống cho thuê đã tăng lên 7,3% vào năm 2025 từ mức 5,6% vào năm 2022.
Fratantoni và các đồng tác giả của ông cảnh báo rằng dân số ngày càng thu hẹp sẽ làm đảo lộn suy nghĩ thông thường về “sự đủ nguồn cung nhà ở” và làm dấy lên nghi ngờ rằng “sự thiếu hụt nguồn cung đã xác định câu chuyện về nhà ở sau năm 2010 sẽ vẫn là khuôn khổ phù hợp cho thập kỷ tới”.
Giá nhà trên toàn quốc đang bắt đầu điều chỉnh. Sau khi tăng 55% từ năm 2020 đến năm 2025, nhóm người mua tiềm năng ngày càng thu hẹp, MBA dự đoán mức tăng trưởng chỉ 1% vào năm 2026 và giá nhà không thay đổi trong hai năm tới.
Ngay cả khi đó không phải là nguyên nhân dẫn đến sự sụp đổ của thị trường trên diện rộng thì việc tiếp tục xây dựng có thể khiến giá trị giảm ở một số nơi. Đối với ngành thế chấp, nguồn cung dư thừa và giá giảm có nghĩa là sẽ có ít khoản vay để mua hàng mới hơn và nhu cầu tái cấp vốn ít hơn.
Các nhà phân tích khác đang nhìn thấy bằng chứng tương tự về sự thay đổi nhu cầu về nhà ở.
Một đánh giá được công bố vào tháng trước bởi Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard cho thấy tốc độ tăng trưởng hộ gia đình đã giảm xuống 1,1 triệu vào năm 2025 từ mức 2 triệu vào năm 2021, năm giảm thứ ba liên tiếp khi những người trẻ tuổi ở chung phòng với bạn cùng phòng hoặc sống cùng gia đình thay vì ra ngoài một mình.
Alexander Hermann, cộng tác viên nghiên cứu cấp cao tại Trung tâm chung cho biết: “Nhu cầu đang suy giảm. “Đó là chuyện có thật.” Nhưng nhìn chung nhu cầu mua nhà yếu hơn không có nghĩa là mọi người đều có thể tìm được một ngôi nhà.
Theo Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia, 11 triệu hộ gia đình thuê nhà có thu nhập cực thấp đang cạnh tranh chỉ để có được 3,8 triệu căn nhà trong tầm tay của họ. Hermann cho biết vẫn còn thiếu trầm trọng các căn hộ dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
“Tôi không nghĩ chúng tôi đã đạt được bất kỳ tiến bộ nào về vấn đề đó,” ông nói.
“Nếu có thì tình hình đó chỉ trở nên tồi tệ hơn mà thôi.” Vài tháng trước, Ali Wolf, nhà kinh tế trưởng của công ty tư vấn xây dựng nhà Zonda, đã phát biểu trước một nhóm khách hàng và đưa ra một bức tranh nghiêm túc: Đất nước vẫn đang tạo thêm việc làm, nhưng với tốc độ chậm hơn, và dân số vẫn tăng, nhưng với tốc độ chậm nhất từng được ghi nhận.
“Anh ấy nói nếu tăng trưởng việc làm chậm và nếu tăng trưởng dân số chậm thì chúng tôi làm cách nào để phát triển hoạt động kinh doanh của mình?” Wolf nói.
Gợi ý thực hành:
1. Theo dõi thông báo từ cơ quan địa phương tại California.
2. Kiểm tra nguồn chính thức trước khi chia sẻ lại thông tin.