Cô Lan mua nhà ở East Oakland năm 2019. Cuối năm ngoái, cô nhận được thư báo: hãng bảo hiểm không gia hạn hợp đồng nữa. Cô gọi Allstate, họ nói không nhận khách mới. Gọi State Farm, cũng vậy. Cô hoảng loạn vì ngân hàng yêu cầu nhà phải có bảo hiểm mới giải ngân tiếp tục khoản vay.
Chuyện của cô Lan không phải cá biệt. Hàng ngàn gia đình Việt ở Oakland, San Leandro, Fremont và khắp vùng East Bay đang đối mặt cùng tình huống đó. Bài viết này giúp cô chú bác hiểu rõ vấn đề và biết phải làm gì tiếp theo.
Từ năm 2023, nhiều hãng bảo hiểm lớn ở California thông báo ngừng nhận đơn mới hoặc thu hẹp phạm vi bảo hiểm nhà. Allstate và State Farm là hai tên được nhắc nhiều nhất. Lý do chính là rủi ro cháy rừng ngày càng cao, cộng với chi phí bồi thường tăng vọt sau các vụ cháy lớn ở California những năm gần đây.
Oakland đặc biệt nhạy cảm. Vùng đồi Oakland Hills từng trải qua vụ cháy kinh hoàng năm 1991 thiêu rụi hơn 3,000 ngôi nhà. Những khu gần đồi, gần vùng hoang dã, hoặc có nhiều cây cối xung quanh thường bị xếp vào nhóm rủi ro cao hơn.
Hậu quả: thị trường bảo hiểm nhà ở California đang bị thu hẹp nghiêm trọng. Cục Bảo hiểm California (California Department of Insurance, CDI) đang theo dõi sát vấn đề này và liên tục cập nhật thông tin cho người tiêu dùng thông qua trang thông cáo báo chí chính thức.
Những gia đình dễ bị ảnh hưởng nhất gồm:
Khu East Oakland gần San Leandro nhìn chung ít rủi ro cháy rừng hơn so với vùng đồi, nhưng điều đó không có nghĩa là việc tìm bảo hiểm dễ dàng hơn. Các hãng lớn rút lui đã thu hẹp toàn bộ thị trường Oakland.
Hiện tại, vẫn còn một số lựa chọn. Cô chú bác nên liên hệ môi giới bảo hiểm (insurance broker) để tìm hiểu chi tiết vì giá và điều khoản thay đổi thường xuyên:
Mercury Insurance: Vẫn đang hoạt động ở nhiều khu vực California và là một lựa chọn phổ biến với người dùng ở Bay Area. Tuy nhiên, họ cũng đánh giá rủi ro theo từng địa chỉ cụ thể.
State Farm: Đã thông báo ngừng nhận đơn mới, nhưng vẫn phục vụ khách hàng hiện tại. Nếu bạn đã có hợp đồng với họ, hãy liên hệ để xác nhận tình trạng.
Các hãng nhỏ hơn: Một số công ty vừa và nhỏ vẫn đang nhận đơn ở California. Môi giới bảo hiểm độc lập (independent broker) có thể giúp bạn tìm trong danh sách này. CDI có tài liệu hướng dẫn cư dân liệt kê thông tin các công ty bảo hiểm nhà đang hoạt động.
California FAIR Plan: Đây là phương án cuối cùng khi không còn lựa chọn nào khác.
Nhiều cô chú bác nghe tên FAIR Plan nhưng không biết rõ. Đây là chương trình do tiểu bang California lập ra, đảm bảo rằng tất cả chủ nhà đều có thể mua bảo hiểm cháy cơ bản khi thị trường truyền thống từ chối.
FAIR Plan không phải bảo hiểm nhà toàn diện. Nó chủ yếu bao gồm bảo hiểm cháy (fire insurance) cho:
Vì FAIR Plan chỉ bao gồm phần cháy cơ bản, phần lớn chuyên gia khuyên nên mua thêm một hợp đồng bổ sung gọi là Difference in Conditions (DIC). Kết hợp FAIR Plan và DIC mới cho ra mức bảo vệ tương đương hợp đồng bảo hiểm nhà thông thường, bao gồm trộm cắp, trách nhiệm pháp lý (liability), và các rủi ro khác ngoài cháy.
Để biết thêm về FAIR Plan và tìm môi giới được ủy quyền, truy cập trang chính thức của California FAIR Plan.
Phí bảo hiểm FAIR Plan thường cao hơn thị trường thông thường vì đây là phương án cuối cùng cho các tài sản rủi ro cao. Chi phí cụ thể phụ thuộc vào địa chỉ nhà, diện tích, và mức độ rủi ro được đánh giá. Vui lòng xác nhận mức phí cụ thể với môi giới hoặc trực tiếp tại cfpnet.com vì giá thay đổi theo từng trường hợp.
Thời gian xử lý hồ sơ thường mất vài ngày đến vài tuần tùy phức tạp. Nếu hợp đồng cũ sắp hết hạn, hãy bắt đầu quá trình tìm bảo hiểm mới ít nhất 60 ngày trước để có đủ thời gian.
Để hợp đồng bị hủy mà không tìm thay thế ngay. Dù chỉ một ngày không có bảo hiểm, ngân hàng có thể buộc mua bảo hiểm cưỡng bức (force-placed insurance) thay bạn. Loại này thường đắt hơn nhiều và bảo vệ quyền lợi ngân hàng, không bảo vệ bạn.
Không cập nhật giá trị nhà trong hợp đồng. Giá bất động sản ở Bay Area tăng mạnh. Nếu hợp đồng cũ ghi mức bồi thường quá thấp, khi có sự cố bạn sẽ không đủ tiền xây lại.
Nghĩ rằng bảo hiểm nhà bao gồm cả lũ lụt. Không. Bảo hiểm lũ lụt là hợp đồng riêng biệt. Nếu nhà ở gần khu vực hay ngập, hãy hỏi thêm về flood insurance.
Không kiểm tra giấy phép của môi giới. Luôn xác nhận môi giới có giấy phép hành nghề hợp lệ trên trang CDI trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.
Hãy liên hệ môi giới bảo hiểm độc lập ngay nếu bạn nhận thư từ chối gia hạn. Hãy gọi luật sư bảo hiểm nếu hãng bảo hiểm từ chối bồi thường sau sự cố dù bạn có hợp đồng hợp lệ.
CDI có dịch vụ hỗ trợ người tiêu dùng nộp khiếu nại nếu bạn bị đối xử không công bằng. Thông tin chi tiết có trên trang hướng dẫn cư dân của CDI.
Với nhiều gia đình Việt ở California, ngôi nhà là tài sản lớn nhất tích lũy cả đời. Thị trường bảo hiểm đang thay đổi nhanh và không có lợi cho người mua. Cộng đồng ta cần chủ động tìm hiểu sớm, không đợi đến khi nhận thư hủy hợp đồng mới hành động. Chia sẻ thông tin này với cô chú bác, bạn bè xung quanh là cách giúp nhau thiết thực nhất.
Bài viết này chỉ mang tính tham khảo. Luật và mức phí có thể thay đổi. Vui lòng xác minh thông tin với cơ quan chính thức hoặc chuyên gia trước khi quyết định.
Báo giá miễn phí · Đại lý tiếng Việt trả lời 24 giờ · Oakland
qualityspace Insurance Agency phục vụ cộng đồng người Việt California. Văn phòng tại Westminster. Đại lý nói tiếng Việt trả lời trong 24 giờ.
Bài viết này chỉ mang tính tham khảo. Luật và mức phí có thể thay đổi. Vui lòng xác minh với cơ quan chính thức hoặc chuyên gia trước khi quyết định.